Купить номер у моря: где реальная доходность, а где красивая цифра, 45% - это квазижилье

Рынок курортной недвижимости разложили по полочкам

Commonwealth Partnership (CMWP) представила анализ рынка курортной недвижимости в рамках мероприятия #MARKETBEAT. Эксперты предложили определения продуктов, заполняющих всю линейку предложения между традиционными гостиничными объектами и курортной жилой недвижимостью, рассмотрели ценовую динамику отдельных сегментов и показали, из чего складывается инвестиционная доходность покупки гостиничных номеров. Москва, 16 октября 2026 г.

Почти половина проектов — квазижильё

Из 112 проектов, исследованных экспертами компании в 22 ведущих туристских дестинациях России, 62 относятся к кондо-отелям, а 50, или около 45% выборки, — к квазижилью и апартаментам различного типа. Последние не предлагают программы доходности для инвесторов и не акцентируют внимание на наличии профессионального оператора.

Кондо-отели, которые по аналогии называют квазигостиницами, привлекают множественных частных инвесторов возможностью получения пассивного дохода от владения недвижимостью. Они же всё чаще строятся с использованием инструментов эскроу-счетов.

География: море впереди, но не только оно

Проекты гостиничной недвижимости, реализуемые по 214-ФЗ, представлены в 43 регионах России. В исследованной выборке на морские курорты приходится 61% предложения, ещё 28% — на деловые направления: Москву, Санкт-Петербург, Казань и Нижний Новгород. Доля горных курортов составляет 7%, бальнеологических курортов и территорий с уникальными ландшафтами — порядка 2–3% на каждое направление.

Сколько стоит квадратный метр

Как показал анализ цен продажи, в среднем кондо-отели стоят на 21% дороже апартаментов, продаваемых без программ доходности. Однако конкретные значения зависят от класса и местоположения объекта.

В бизнес-классе средняя стоимость кондо-отелей составляет 515 тыс. руб. за кв. м против 421 тыс. руб. за кв. м в квазижилых проектах — превышение достигает 22%. На показатель влияют дорогие гостиничные проекты Архыза, где средняя стоимость в этом сегменте составляет 625 тыс. руб. за кв. м, Казани — 568 тыс. руб., Кавминвод — 574 тыс. руб.

Наиболее заметная премия наблюдается в комфорт-классе: 366 тыс. против 245 тыс. руб. за кв. м, или около 49%. В наиболее экономичном сегменте разница составляет 31% — 306 тыс. против 234 тыс. руб. за кв. м.

Элитный сегмент удивил: здесь дешевле

В элитном сегменте соотношение обратное: кондо-отели в среднем на 16% дешевле квазижилья. Наиболее дорогие проекты Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и Ялты нередко реализуются в формате апартаментов. Более привлекательное расположение позволяет им конкурировать по цене без сложной гостиничной концепции, тогда как для менее очевидных площадок такая концепция становится инструментом усиления позиций продукта.

Сравнение осложняет и неоднородность классификации объектов девелоперами. Например, в Анапе кондо-отели комфорт-класса предлагаются в среднем по 368 тыс. руб. за кв. м, бизнес-класса — по 349 тыс. руб. Поэтому заявленный класс сам по себе не позволяет оценить качество и инвестиционный потенциал проекта.

Сочи держит пальму первенства

Самым дорогим рынком среди исследованных дестинаций остаётся Сочи: средняя стоимость предложения в кондо-отелях составляет 909 тыс. руб. за кв. м, а в целом по недвижимости с гостиничным видом разрешённого использования — 921 тыс. руб. за кв. м.

Высокая цена связана не только с расположением. В зависимости от класса гостиницы площадь инфраструктурных и вспомогательных помещений может составлять 50–100% от продаваемой площади. Эти пространства не реализуются как номера, но необходимы для обслуживания гостей и работы объекта. В стоимость также входят отделка и меблировка по стандартам оператора, благоустройство территории и расходы на банковское финансирование. Для курортных и загородных гостиниц особенно важны состав инфраструктуры и качество общественных пространств.

Что получает собственник номера

Покупка номера в кондо-отеле позволяет передать профессиональному оператору организацию гостиничной деятельности и обслуживание недвижимости. В отдельных проектах собственнику также предоставляется возможность личного размещения в течение 15–30 дней в году либо проживания со скидкой. Конкретные условия определяются договором и влияют на финансовый результат — доходность для частного инвестора.

Реальная доходность: 5–9%, а не 70%

Ожидаемая операционная доходность курортной гостиничной недвижимости на юге России составляет 5–9% годовых с учётом действия льготы по НДС, а в некоторых наиболее удачных проектах — до 12%. Это выше ориентиров доходности однокомнатных квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду. Результаты, однако, различаются в большом диапазоне в зависимости от локаций.

При оценке финансовой модели необходимо различать выручку гостиницы и доход собственника. По расчётам CMWP, последний до вычета налога на прибыль может составлять около 30–50% выручки, но никак не 70%, фигурирующие в отдельных схемах с гарантированной доходностью.

«Ключевая задача рынка — обеспечить баланс интересов девелопера, инвестора и конечного потребителя — туриста. Для этого необходимы обоснованное соотношение продаваемых и инфраструктурных площадей, профессиональное управление и реалистичная цена продажи», — прокомментировала Марина Смирнова, партнёр, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP.

Что дальше

По мере развития сегмента конкуренция будет всё больше определяться прозрачностью финансовой модели и результатами действующих объектов. Для устойчивого спроса на кондо-отели важно не только обеспечить продажи на стадии строительства, но и подтвердить способность гостиницы приносить собственникам заявленный доход.

Что это значит для инвесторов

Для тех, кто рассматривает покупку номера в кондо-отеле у моря как способ получать пассивный доход, выводы анализа дают несколько практических ориентиров:

• Сравнивайте форматы. Кондо-отель с программами доходности дороже апартаментов в среднем на 21%, и эта премия должна быть оправдана качеством управления и инфраструктурой.
• Не верьте классу на слово. Классификация у девелоперов неоднородна: в Анапе бизнес-класс оказался дешевле комфорт-класса, поэтому ориентироваться стоит на конкретный объект и локацию.
• Считайте реальную доходность. Ориентир для юга России — 5–9% годовых, в удачных проектах до 12%. Обещания в 70% дохода собственника — сигнал недоверия к финансовой модели.
• Смотрите на действующие объекты. Подтверждённая способность гостиницы приносить заявленный доход важнее красивых презентаций на стадии строительства.

Курортная гостиничная недвижимость остаётся привлекательным инструментом, но требует трезвого расчёта: чем прозрачнее экономика проекта, тем выше шанс, что обещанная доходность превратится в реальную.

Ранее Турпром сообщал, что в Турции оплакивают туристов, не доехавших до Анталии.

Если вы остались в Телеграме, то подпишитесь на наш Новостной канал по туризму - https://t.me/tourprom. А если вы перешли в Мах, то мы транслируем туристические новости и туда: https://max.ru/id7743542912_biz. А тут публикуются полезные рецепты - https://t.me/zoj_news.